kira tespit davası yargıtay kararları

kira tespit davası yargıtay kararları bilgi90’dan bulabilirsiniz

Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları

Kira Tespit Davası İle İlgili Yargıtay Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5586 Esas 2019/435 Karar

* KİRA BEDELİNİN TESPİTİ ( Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunmadığına ve Süresinde Gönderilmiş İhtarname veya Açılmış Dava da Bulunmadığına Göre 20.11.2014 Tarihinde Açılan Asıl Dava Dilekçesinin 08.12.2014 Tarihinde Davalıya Tebliğ Edilmiş Olması ve Yine Birleşen Davanın 24.12.2014 Tarihinde Açılmış Olması Karşısında 01.01.2015 Günü Başlayan Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilemeyeceği – 2016 Kira Bedelinin Tespitini İsteyip İstemediği Hususunun Davacılara Sorularak İstenmesi Halinde Bir Sonraki Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilmesi Aksi Halde Davanın Reddine Karar Verilmesi Gereği )

* KİRA ÜCRETİNİN ARTIRILMASI ( Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunmaması – Davacının Sözleşmenin Yenilendiği 01.01.2015 Tarihinden İtibaren Kira Bedelinin Tespitini Talep Edebilmesi İçin Davanın Bu Dönemin Başlangıcından En Geç Otuz Gün Önceki Bir Tarihte Açılması Ya da Kiraya Veren Tarafından Bu Süre İçinde Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Olarak Kiracıya Yazılı Bildirimde Bulunulmuş Olması Gerektiği )

* KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIŞ ŞARTI BULUNMAMASI ( Kira Bedelinin Tespiti – Davanın 24.12.2014 Tarihinde Açılmış Olması Karşısında 01.01.2015 Günü Başlayan Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilemeyeceği Ancak Temyiz İncelemesi Sırasında Yeni Dönemin Başladığı da Göz Önünde Bulundurularak Mahkemece Bir Sonraki Dönem İçin 2016 Kira Bedelinin Tespitini İsteyip İstemediği Hususunun Davacılara Sorularak İstenmesi Halinde Bir Sonraki Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilmesi Gereği )

* MEVCUT KİRA BEDELİNİN EMSAL RAYİÇLERİN A LTINDA KALMASI ( Kira Bedelinin Tespiti/Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunmaması – Davacının Sözleşmenin Yenilendiği 01.01.2015 Tarihinden İtibaren Kira Bedelinin Tespitini Talep Edebilmesi İçin Davanın Bu Dönemin Başlangıcından En Geç Otuz Gün Önceki Bir Tarihte Açılması Ya da Kiraya Veren Tarafından Bu Süre İçinde Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Olarak Kiracıya Yazılı Bildirimde Bulunulmuş Olması Gerektiği )

ÖZET : Dava, kira bedelinin tespitit istemine ilişkindir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre, 20.11.2014 tarihinde açılan asıl dava dilekçesinin 08.12.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş olması ve yine birleşen davanın 24.12.2014 tarihinde açılmış olması karşısında 01.01.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez. Ancak temyiz incelemesi sırasında yeni dönemin (01.01.2016 ) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacılara sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir.

DAVA : Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Asıl ve birleşen davada davacılar; murisleri ile imzalanan 01.01.1985 başlangıç tarihli sözleşme gereği kiracılığı devam eden davalının, son ödediği 1.000,00 TL kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kaldığını belirterek aylık net kira bedelinin yeni dönem için 7.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmişlerdir. Davalı asıl ve birleşen davalı; talep edilen kira bedelinin fahiş olduğunu belirterek aynı şartlarda emsal incelemesi yapılarak karar verilmesini istemiştir.Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, dava konusu kiralananın aylık kira bedelinin 01/01/2015 tarihinden geçerli olmak üzere aylık net 3.600,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.TBK’nun 345 maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, Mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK’nun 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır. Yine 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira bedelinin arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir. Olayımıza gelince; 01.01.1985 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemiştir. Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 23.01.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6552 E., 2019/2619 K.

“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi gereğince; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödese bile dava reddedilmeyip, bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8186 Esas 2019/5879 Karar

* KİRA BEDELİNİN TESPİTİ ( Kira Sözleşmesinin Hususi Şartlar Bölümünde Kira Müddetinin 5 Yıl Olup 5 Yıl Uzatılacağı Kira Ücreti Artışlarının İlk 3 Yıl 9.000 TL Olup 3 Yıl Sonunda Enflasyon Oranında Artış Yapılacağı Düzenlendiği/Kira Başlangıç Tarihi 10.03.2008 Olduğundan ve 5 Yıl Sonrasına İlişkin Kira Belirlemesi Talep Edildiğinden Davalı Kiracının Tacir Olup Olmadığı Nazara Alınmaksızın Her Halde Tespiti İstenen Döneminin Hak ve Nesafet Dönemi Olduğunun Anlaşıldığı )

* EMSAL KİRA SÖZLEŞMELERİNİN CELBİ ( Kira Bedelinin Tespiti – “Hak ve Nesafet” İlkesi Uyarınca Kira Parasının Tespit Edilmesi İçin Öncelikle Tarafların Tüm Delilleri Varsa Emsal Kira Sözleşmeleri Aslı veya Onaylı Örnekleri Dosyaya Alınması Bilirkişi Marifetiyle Kiralanan Taşınmaz ve Taraf Emsallerinin Tek Tek Görülüp İncelenmesi Böylece Elde Edilen Veriler Somutlaştırılarak Dava Konusu Yer İle Ayrı Ayrı Kira Parasına Etki Eden Tüm Niteliklerin Karşılaştırılması Dava Konusu Taşınmazın Tespiti İstenen Kira Dönemi İtibariyle Yeniden Kiraya Verilmesi Halinde Boş Olarak Getirebileceği Kira Parasının Belirlenmesi Suretiyle Hak ve Nesafete Uygun Makul Bir Kira Parasına Hükmedileceği )

* HAK VE NESAFET İLKESİ ( Kira Bedelinin Tespiti – Kira Sözleşmesinin Hususi Şartlar Bölümünde Kira Müddetinin 5 Yıl Olup 5 Yıl Uzatılacağı Kira Ücreti Artışlarının İlk 3 Yıl 9.000 TL Olup 3 Yıl Sonunda Enflasyon Oranında Artış Yapılacağı Düzenlendiği/Kira Başlangıç Tarihi 10.03.2008 Olduğundan ve 5 Yıl Sonrasına İlişkin Kira Belirlemesi Talep Edildiğinden Davalı Kiracının Tacir Olup Olmadığı Nazara Alınmaksızın Her Halde Tespiti İstenen Döneminin Hak ve Nesafet Dönemi Olduğunun Anlaşıldığı )

ÖZET : Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

Somut olayda; Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde kira müddetinin 5 yıl olup 5 yıl uzatılacağı ; 7. maddesinde de kira ücreti artışlarının ilk 3 yıl 9.000 TL olup 3 yıl sonunda enflasyon oranında artış yapılacağı düzenlenmiştir. Kira başlangıç tarihi 10.03.2008 olduğundan ve 5 yıl sonrasına ilişkin kira belirlemesi talep edildiğinden, davalı kiracının tacir olup olmadığı nazara alınmaksızın her halde, tespiti istenen döneminin hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır.

“Hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Mahkemece, belirtilen ilkeler ışığında düzenlenecek şekilde rapor aldırarak dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

DAVA : Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı,01.04.2014 tarihinde açtığı davada , davalı ile aralarında 10.03.2008 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini ,bu sözleşme ile davalının … No:14/A adresinde yer alan işyerinde kiracı olarak bulunduğunu, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte kira bedelinin 9.000 TL olarak belirlendiğini, 3 yıl 9.000 TL olarak kalması daha sonraki yıllarda enflasyon oranında artış yapılmasını kararlaştırdıklarını, mevcut kira bedelinin 11.680 TL olduğunu ancak bu bedelin bölgede uygulanan emsal kira bedelleri karşısında oldukça düşük kaldığını belirterek aylık kira dava tarihi itibari ile 20.000 TL olarak tespitine ve arada oluşacak farkın tarafına ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulüyle 10.03.2014-26.11.2014 tarihleri arasında aylık kira bedelinin dosya kapsamında aldırılan ve enflasyon oranına göre belirlendiği anlaşılan stopaj dahil 12.449,43 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için ard arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacağı bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesinin hükümlerinin tatbik olacağı, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga BK hükümlerinin uygulanacağı öngörülmektedir.

Ayrıca,18.01.2019 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan, 7161 Sayılı Kanunun 59. maddesiyle 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesine ” Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 Sayılı Kanunun 344 . maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.”hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.

Somut olayda; 10.03.2008 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde kira müddetinin 5 yıl olup 5 yıl uzatılacağı ; 7. maddesinde de kira ücreti artışlarının ilk 3 yıl 9.000 TL olup 3 yıl sonunda enflasyon oranında artış yapılacağı düzenlenmiştir. Kira başlangıç tarihi 10.03.2008 olduğundan ve 5 yıl sonrasına ilişkin kira belirlemesi talep edildiğinden, davalı kiracının tacir olup olmadığı nazara alınmaksızın her halde, tespiti istenen döneminin hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır.

18.11.1964 gün ve 2/4 Sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler ışığında düzenlenecek şekilde rapor aldırarak dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 Sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK’nın 428. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 27.06.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Yazı kaynağı : oner.av.tr

Hukuk Genel Kurulu Kararı Kira Tespit Davası

Kira tespit davalarında talep bölünemez ve ıslah talebinde bulunulamaz.

Hukuk Genel Kurulu

2017/2792 E. , 2021/267 K.

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki “kira bedelinin tespiti” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı arasında imzalanan kira sözleşmesine göre kira döneminin 01.02.2011 tarihinde başlayıp 01.02.2016 tarihinde sona ereceğini, sözleşmenin 3. maddesine göre kira bedelinin 2011 yılı için 4.500,00TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllarda kira bedelinin (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığını, sözleşmenin 3. maddesinin son fıkrasında, tarafların ilk üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise, kira bedeli artışının bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin düzenlendiğini, ancak davalının kira bedeli konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 2014 yılı için 5.693,27TL ödeme yaptığını, müvekkillerinin Bakırköy 51. Noterliğinin 13.01.2014 tarihli ve 532 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kira bedelinin 8.000,00TL olarak belirlenmesini istediklerini, davalının Beyoğlu 60. Noterliğinin 10.02.2014 tarihli ve 1221 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile müvekkilleri tarafından tek taraflı artış yapıldığını belirterek müvekkillerinin hesabına ödenen tutarın uygun olduğunu beyan ettiğini ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin kira sözleşmesi uyarınca kira artışını her yıl düzenli olarak yaptığını, 2014 yılı için ödediği kira bedelinin 5.693,27TL olduğunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi gereğince taraflarca kira bedeli konusunda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedelinin bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hakkaniyete göre belirleneceğini, davacıların talep ettiği kira bedelinin üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçtiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkeme Kararı:
6. İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesinin 12.02.2015 tarihli ve 2014/159 E., 2015/79 K. sayılı kararı ile; mahallinde yapılan bilirkişi incelemesine göre, Yargıtay kararlarında da benimsenen yönteme göre endeks uygulamasının art arda 3 yıl için uygulanabileceği, bu süreden sonra taraflar arasındaki kira bedelinde anlaşmazlık olması hâlinde kira parasının hak ve nefaset kurallarına göre belirlenmesi gerektiği, emsal ve rayiçler nazara alınarak taşınmazın hali hazır durumu itibariyle boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde aylık kira bedelinin 9.000.00-10.000,00TL aralığında bir bedel olacağı, ancak taşınmazın hâli hazır bu konumuna etki eden ve davalı tarafından yapılan iyileştirmeler göz önüne alındığında mevcut durumu itibariyle ve hak ve nefaset kuralları doğrultusunda aylık kiranın brüt 8.750,00TL (net 7.000,00TL) olacağının belirlendiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile dava konusu taşınmazın 17.02.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin takdiren brüt 8.750,00TL (net 7.000,00TL) olarak tespitine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 23.11.2015 tarihli ve 2015/7190 E., 2015/10218 K. sayılı kararı ile; “…Davacı vekili, taraflar arasında 01.02.2011 başlangıç, 01.02.2016 bitiş tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, aylık kira bedelinin net 4.500 TL olup, yıllık kira artışının tefe-tüfe ortalaması olarak belirlendiğini, bundan ayrı sözleşmede ”Taraflar, ilk 3 (üç) yılın sonunda sözleşme de belirtilen koşullar da arttırılan kira bedelini karşılıklı mutabakatla bölge rayiçlerine göre yeniden belirleyecek ve yazılı mutabakat yapacaktır, yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise son 2 yıla ait söz konusu kira bedeli artışı bilirkişi marifeti ile tespit ettirilir” düzenlemesi bulunduğunu, tarafların aylık bedel konusunda anlaşmadıklarını belirterek aylık kiranın hakkaniyete uygun biçimde 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000 TL olarak belirlenmesini istemiş, 12.02.2015 tarihli beyan dilekçesi ile davayı brüt 8.000 TL kira bedeli üzerinden açtıklarını, 22.12.2014 tarihli bilirkişi raporu doğrultusunda brüt kira bedelinin aylık 9.200 TL olarak belirlenmesi için davalarını ıslah ettiklerini belirtmiştir. Davalı vekili TBK 344 gereği davacının talebinin kabul edilemeyeceğini, endekse göre artış yapılması gerektiğini, davaya konu yerde kiraların davacının istediği kadar olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece yapılan keşifler sonucunda ilk bilirkişi kurulu kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık brüt 8.750 TL, hak ve nesafet indirimi ile aylık brüt 8.125 TL, ikinci bilirkişi kurulu, aylık brüt kiranın 9.200 TL, hak ve nesafet indirimi yapılırsa aylık brüt 8.750 TL olacağını bildirmiş, mahkemece ikinci bilirkişi raporuna uyularak 17.02.2014 tarihinden itibaren aylık brüt kira 8.750 TL olarak belirlenmiş ise de; kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yolunun kapalı olduğu gözetilerek dava dilekçesinde gösterilen ve 12.02.2015 tarihli dilekçeyle açıklığa kavuşturulan aylık brüt 8.000 TL kira bedeli üzerinden hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesinin 29.03.2016 tarihli ve 2015/918 E., 2016/242 K. sayılı kararı ile; kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yolunun tamamen kapalı olmadığı, TBK’nın kira tespitine ilişkin 344 ve 345. maddelerinde kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yolunun kapalı olduğuna ilişkin yasaklayıcı hiçbir hüküm yer almadığı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) davanın ıslahına ilişkin 176. maddesinde taraflardan her birinin, yapmış olduğu usul işlemlerini kısmen veya tamamen ıslah edebileceği, 180. maddesinde de davanın tamamen ıslah edilebileceği hükmünün bulunduğu, HMK’da kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yolunun kapalı olduğuna ilişkin yasaklayıcı hiçbir hükmün yer almadığı, kanunlarda açıkça böyle bir yasaklama hükmü bulunmadığına göre kanunda olmayan bir hükme dayanılarak kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yolunun kapalı olduğundan bahsedilemeyeceği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yolunun kapalı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle “kira bedelinin tespiti” davalarının hukuksal niteliği ve kendine özgü özelliklerinin irdelenmesinde yarar vardır.
13. Kira bedelinin tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.
14. Kira bedelinin tespiti davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava 6570 sayılı Kanun’un uygulandığı yerler ve taşınmazlar için söz konusudur.
15. Kira bedelinin tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.
16. Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.
17. Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir.
18. Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.
19. İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, Anayasa Mahkemesince 26.03.1963 tarihinde verilen karar ile 6570 sayılı Kanun’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline karar verilmiş ve bu kararın sözü edilen maddeleri yerine yeni bir yasa çıkarılmadan 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi üzerine bir yasa boşluğu oluşmuştur.
20. Uygulamada birliği sağlamak için 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile, kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde akdin kira bedeline ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit haline geldiği benimsenmiş ve kira bedelinin sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hakim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.
21. Bilindiği üzere tespit davaları, genel olarak bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığının belirlenmesine ilişkin davalardır. Bu dava ile hukuki ilişki hakkındaki kuşku ve tereddütler giderilir. Tespit davaları hakların istikrarını temin etmekle toplumsal bir yarar sağlar. Tespit davasının amacı da hukuki belirsizliği gidermek, başka bir deyişle hukuki ilişkileri taraflar açısından belirli hale getirmekten ve bu yolla barışı sağlamaktan ibarettir.
22. Buna göre, kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli bir hâle getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hâkimin kararı ile doğar. Gerçi, yeni dönemde kiranın belli olması için mutlaka bir mahkeme kararı alması şart değildir. Çünkü taraflar anlaşırlarsa mahkeme kararına gerek kalmadan hukuki sonuç doğar. Tarafların ancak anlaşamaması hâlinde bu hukuki sonucun doğması için dava açmaları gerekir.
23. Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik göstermektedirler. Dolayısıyla kira bedelinin tespitine ilişkin olarak açılmış olan davada, tespit davasında olduğu gibi bir hukuki ilişkiye dair karar verilmesi yerine, var olan hukuki ilişkiye ilişkin yeni bir hukuki durum ortaya çıkması veya var olan bir hukuki durumun değişmesi söz konusu olmaktadır. Nitekim aynı hususlara Hukuk Genel Kurulunun 26.02.2014 tarihli ve 2013/3-633 E., 2014/154 K. ve 24.02.2016 tarihli ve 2014/3-348 E., 2016/173 K. sayılı kararlarında da değinilmiştir.
24. Kira bedelinin tespiti davalarının amacı sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespitidir. Başka bir deyişle kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Kira tespit davası sonucunda hâkim, bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler. Böylelikle, kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur ve kira sözleşmesi mahkeme kararı ile yeniden şekillenmiştir (Özyakışır, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli, Ankara 2019, s. 204).
25. Mahkemece belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu talep edilmedikçe, hükümde gösterilmez. Sadece, talepte bulunulmuş olması şartıyla, belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu hükümde gösterilir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 21.11.1966 tarihli ve 1966/19 E., 1966/10 K.). Fakat, dava sonucunda belirlenen bedel, bazen, belirlenmesi talep edilen değil bir sonraki kira yılı için etki doğurabilmektedir. Mahkeme kararının, bedelin belirlenmesinin talep edildiği kira yılı için etki doğurması arzu ediliyorsa kira sözleşmesindeki hükümlere dikkat edilerek talepte bulunulması gerekmektedir (Özyakışır, s. 223).
26. Bu aşamada “kısmi dava” kavramı üzerinde kısaca durmak gerekir. Alacağın yalnızca bir bölümü için açılan davaya kısmi dava denir. Bir davanın kısmi dava olarak nitelendirilebilmesi için, alacağın tümünün aynı hukuki ilişkiden doğmuş olması ve alacağın şimdilik belirli bir kesiminin dava edilmesi gerekir. Diğer bir söyleyişle, bir alacak hakkında daha fazla bir miktar için tam dava açma imkânı bulunmasına rağmen, alacağın bir kesimi için açılan davaya, kısmi dava denir. Kısmi dava açılabilmesi için talep konusunun bölünebilir olması gerekli olup, açılan davanın kısmi dava olduğunun dava dilekçesinde açıkça yazılması gerekmez. Dava dilekçesindeki açıklamalardan davacının alacağının daha fazla olduğu anlaşılıyor ve istem bölümünde “fazlaya ilişkin haklarını saklı tutması” ya da “alacağın şimdilik şu kadarını dava ediyorum” şeklinde bir ifadeye yer verilmiş ise, bu husus, davanın kısmi dava olarak kabulü için yeterli sayılmaktadır (Pekcanıtez, H.: Medeni Usul Hukuku, C. II, 15. baskı, İstanbul 2017, s. 1000).
27. 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nda (HUMK) açıkça kısmi dava düzenlenmediği hâlde, söz konusu Kanun’un yürürlükte olduğu dönemde de kısmi dava açılması mümkün bulunmaktaydı. Kısmi dava, HMK’nın 109. maddesinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Anılan maddenin birinci fıkrasında; talep konusunun niteliği itibarıyla bölünebilir olduğu durumlarda, sadece bir kısmının da dava yoluyla ileri sürülebileceği hükme bağlanmıştır. İkinci fıkrasında ise, talep konusunun miktarı, taraflar arasında tartışmasız veya açıkça belirli ise kısmi dava açılamayacağı belirtilmişti. Ancak 109. maddenin ikinci fıkrası 01.04.2015 tarihli ve 6444 sayılı Kanun’un 4. maddesi ile yürürlükten kaldırıldığından artık talep konusunun taraflar arasında tartışmasız veya belirli olması hâlinde de kısmi dava açılması mümkün hâle gelmiştir.
28. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davacılar vekili, davalı ile aralarında 01.02.2011 tarihinde başlayıp 01.02.2016 tarihinde sona erecek kira sözleşmenin 3. maddesine göre kira bedelinin 2011 yılı için 4.500,00TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllarda kira bedelinin (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığını, sözleşmenin 3. maddesinin son fıkrasında, tarafların ilk üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise, kira bedeli artışının bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin düzenlendiğini, ancak davalının kira bedeli konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 2014 yılı için 5.693,27TL ödeme yaptığını ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.
29. Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır.
30. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
31. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ :
Açıklanan nedenlerle;
Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440/III-2. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 16.03.2021 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.

Av.Bünyamin İNCE

Yazı kaynağı : bunyaminince.av.tr

Beş Yıldan Sonrası İçin Açılan Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Netice-i Talep

A. Genel Olarak

Kira tespit davalarında patlama yaşanan bir dönemden geçiyoruz. Bu nedenle daha önce aklımızın ucundan bile geçmeyen sorunlara muhatap oluyoruz. Yüksek enflasyon, kira tespiti davalarını da adeta kırk bilinmeyenli denkleme dönüştürüyor. Bu durum, hukuki çözümlere duyulan güvenin sarsılmasına yol açıyor. Kira tespit davaları, Yasa’da özel olarak düzenlenmiş bir dava türü olduğu için hüküm kurulurken özellik arz eden birçok nokta mevcut, buna bağlı olarak dava dilekçesinde netice-i talep de son derece büyük bir önem arz ediyor. Çünkü detaylarını ele alacağımız üzere Yargıtay uygulamasına göre, kira tespit davalarında ıslah mümkün değil.

Bilindiği üzere, akdedilen bir kira sözleşmesinin sürekli değişmek zorunda olan tek maddesi kira bedeline ilişkin olanıdır. Bu değişikliğin hangi sınırlar içerisinde yapılması gerektiğine dair hacimli bir literatürümüz bulunmaktadır. En son, konut ve çatılı işyeri kiralarında, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere geçerli kabul edileceği noktasına gelinmiştir. Başka bir ifadeyle, bu barajı (bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını) aşacak şekilde kararlaştırılan kira artış oranları geçersizdir. Ancak bu geçersizlikte “azami hadde indirme” ilkesi uygulanır, yoksa artış hükmü tümden geçersiz sayılmaz.

Taraflar kira sözleşmesinde bir artış hükmü yazmamış ve kira bedelinin artışını düzenlememiş olabilirler. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m. 344/II). Böylece, taraflar baraj oranın altında kira artışı yapmak için bile mahkemeye başvurmak zorunda kalabilirler. Bu nedenle bir kira sözleşmesinde artış oranı hakkında bir düzenleme olması hayati öneme sahiptir.

Başka bir ifadeyle, taraflar kira sözleşmesinde kira artışı konusunda bir düzenleme yapmamışlarsa veya artış oranını kararlaştırmamışlarsa, yeni kira dönemi geldiğinde artış oranın ne olacağı konusunda fikir ayrılığına düşebilirler. Bu fikir ayrılığı uzlaşma ile sonuçlanmazsa, tarafların mahkemeye müracaat etmeleri gerekir. Kira artışı ihtilafı, mahkemeye taşındığında hakim, kira artış oranını belirler. Ancak hakim de baraj oranı (bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını) geçmemek üzere bir artış oranı belirleyebilir. Hakimin, baraj oranın üzerinde bir artış oranı belirlemesi hukuken mümkün değildir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir (TBK m.344/III).

Başka bir ifadeyle, taraflar kira ilişkisini beş yıl sürdürmüşlerse ve altıncı kira yıl için kira artış oranı belirlenecekse, kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılıp kararlaştırılmadığına bakılmaz. Ayrıca, altıncı kira yılı için belirlenecek kira artış oranının baraj oranın altında olması da zorunlu değildir, hakim baraj oranın üzerinde bir artış oranına da hükmedebilir.

Beş yıldan sonrası için kira bedelinin belirlenmesi için dava açılması halinde hakimin baraj oranla bağlı olmamasının altında yatan mantık şudur: Beş yıllık zaman zarfında kiralananın bulunduğu yerdeki şartlar değişebilir ve kira bedelleri çok düşük kalabilir.

Bir örnek üzerinden ifade etmek gerekirse, 01 Mart 2015 tarihinde bir yıllık olarak akdedilen bir kira sözleşmesi için 01 Mart 2016 tarihinde birinci kira yılı dolacaktır. Eğer kira sözleşmesinde bir artış oranı kararlaştırılmamışsa ve taraflar anlaşamıyorsa, mahkemeye başvurmaları gerekecektir. Ancak hakim, henüz beş yıllık dönem geçmediği için baraj oranla bağlı olarak kira bedelini tespit edebilecek, yani baraj orandan daha yüksek bir oranda artışa hükmedemeyecektir.

Aynı örneğin beş yılı doldurduğunu düşünecek olursak, 01 Mart 2015 tarihinde başlayan kiracılık ilişkisi 01 Mart 2020 tarihinde beş yıllık dönemi doldurmuş olacaktır. Bu tarih gelmeden önce (01 Mart 2020 tarihi) taraflar altıncı kira yılı için kira bedelinin tespit edilmesi hakkında dava açabilirler. Bu kez, hakim baraj oranla bağlı olmaksızın, yani baraj orandan daha yüksek bir oranda artışa hükmedebilir.

Yargıtay, konuyla ilgili olarak verdiği kararlarda, kanunda ve doktrinde yer almayan bir terminoloji kullanmaktadır. Yargıtay, beş yıllık dönem içindeki yıllarda gerçekleşen artışları kast etmek üzere “endeks dönemi” terimini kullanmaktadır. Beş yıllık dönem sonu için ise “hakkaniyet dönemi”, “nefaset dönemi”, “hakkaniyet ve nefaset dönemi” gibi terimler kullanmaktadır.^[1]

Beş yılın sonunda, altıncı kira döneminde kira tespiti talep edilebileceği gibi, onuncu yılın sonunda, on beşinci yılın sonunda gibi her beş yılın sonunda kira tespitinin belirlenmesi için dava açmak hukuken imkan dahilindedir.

B. Artırımın Etki Anı

Kira bedeli tespiti davalarında son derece önem arz eden bir nokta, artırım kararın hangi andan itibaren etki doğuracağıdır. Kira bedelinin tespiti davası açarken, bu hususa dikkat etmek gerekir. Çünkü hüküm tesis edilirken, kira bedelinin hangi tarihten geçerli olmak üzere artırıldığının da belirtilmesi gerekir. Dolayısıyla kira bedelinin tespiti için açılan davalarda, netice-i talep olarak kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olmak üzere artırılmasını talep ettiğimizi özellikle belirtmeliyiz.

Konu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345 inci maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir: “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur”.

Söz gelimi, 01.03.2017 tarihinde başlayan 7 yıl süreli bir kira sözleşmemiz olsun. Bu sözleşmede birinci kira yılı 01.03.2017 ile 01.03.2018; ikinci kira yılı 01.03.2018 ile 01.03.2019, üçüncü kira yılı 01.03.2019 il 01.03.2020; dördüncü kira yılı 01.03.2020 ile 01.03.2021; beşinci kira yılı 01.03.2021 ile 01.03.2022; altıncı kira yılı 01.03.2022 ile 01.03.2023; yedinci kira yılı 01.03.2023 ile 01.03.2024 tarihleri arasında cereyan edecektir.

Böylece kira sözleşmesi 01.03.2024 tarihinde sona erecektir. Ancak konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı on beş gün önceden ihbar ederek kira sözleşmesini sona erdirmezse, kira sözleşmesi kendiliğinden (otomatik olarak) bir yıl uzayacaktır. Bu halde sekizinci kira yılı 01.03.2024 ile 01.03.2025 tarihleri arasında cereyan edecektir. Sekizinci kira yılı, aynı zamanda birinci uzama yılı olacaktır. Uzama yılları, on yılı tamamladığında, yani onbirinci uzama yılında kiraya veren gerekçe göstermeksizin bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahip olacaktır.

Peki, kira bedelinin tespiti açısından bu vakayı inceleyecek olursak, neler söyleyebiliriz? Birincisi, sözleşmede kira artış oranı belirlenmişse, ilk beş yıl için (01.03.2017 – 01.03.2022) kira bedelinin tespiti söz konusu olamaz. Ancak kira bedeli artış oranı belirlenmemişse, kira bedelinin tespiti için dava açılabilir. Bu davada hakim, TBK m.344 de belirtilen baraj orandan daha yüksek bir artırıma hükmedemez.

Makale konumuz oluşturan beş yıldan sonra açılan kira bedelinin tespiti davalarında, hakim TBK m.344 hükümlerinde belirtilen baraj orandan daha yüksek bir artırım oranına hükmedebilir. Kural olarak bu dava her zaman açılabilir. Ancak açılma zamanı, artırımın ne zaman itibaren geçerli olacağına doğrudan etki eder. Örneğimizde 01.03.2022 tarihinde beşinci kira yılı sona ermekte ve altıncı kira yılı başlamaktadır. Bu tarihten otuz gün önce davamızı açmamız gerekir, yani en geç 28.01.2022 tarihinde davamızı açmamız gerekir. Eğer 28.01.2022 tarihinden önce kira bedelinin tespiti davasını açtıysak, dava kaç yıl sürerse sürsün, mahkemenin hükmettiği artırım yeni kira döneminin başlangıcı olan 01.03.2022 tarihinden geçerli olmak üzere hesap edilecektir. Böylece dava sona erdiğinde birikmiş bir alacak meydana gelmiş olacaktır.

C. Net Rakam Zorunluluğu ve Islah Yasağı

Kira bedelinin tespiti davalarında, dava dilekçesinin netice-i talep (sonuç ve istem) kısmında açık ve net bir rakam belirtilmesi gerekmektedir. Belirtilen rakam ıslah edilememektedir.

Kökleşmiş olmamakla birlikte mevcut içtihatlar netice-i talebin belirsiz alacak davası şeklinde de olamayacağı yönündedir. Kısaca aktardığımız Yargıtay uygulamasının esasları bu şekildedir. Ancak gerek Kanun metni (TBK 345) gerekse Yargıtay uygulaması birçok soruyu meçhul bırakmaktadır. Hak ve nesafet uygulamasına dair yukarıda aktarına Yargıtay kararında da görüldüğü üzere; emsal kira bedelinin tespiti için bilirkişi kurulu oluşturulması, kiralananın ve emsallerinin tek tek gezilmesini, kira parasına etki tüm niteliklerinin karşılaştırılması ve somut gerekçeler sunulması gerekmektedir. Kira bedeli tespitinin ancak bu kadar profesyonel bir çalışma ile ortaya çıkabileceğini kabul ederken, davayı açan kiraya verenden tek seferde artış bedelinin kuruşu kuruşuna tam olarak bilmesi beklenmemelidir. Bu nedenle kira tespit davalarında ıslahın yasak olması hukuk mantığına uygun olmadığı gibi kira tespit davalarının belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını kabul etmek de Kanun’un ruhuna uygun değildir.

Kiracı ve kiraya veren arasında toplum barışını bozacak gelişmeler yaşanmaması için kira bedeline dair uyuşmazlıklara etkin ve tutarlı çözümler üretilmesi gerektiği malumdur. Bu nedenle kira bedelinin tespiti davaları konusunda cevapsız ve müphem olan konuların aydınlatılmasına hararetle ihtiyaç duyulmaktadır.

D. Faiz

Burada enflasyon nedeniyle ilginç bir sorun ortaya çıkmaktadır. Örneğimizde, hükmedilen artış oranı 01.03.2023 tarihinden itibaren hesap edilmesi gerektiği için, aslında bu tarihten itibaren ödenmesi gereken ve ödenmemiş olan bir kira alacağından bahsetmiş oluyoruz. Peki, bu durumda alacak ne zaman muaccel olacaktır ve ne zamandan itibaren faiz hesaplanması gerekecektir.

Bilindiği üzere, TBK m.315 gereğince, kiracının temerrüde düşmesi için konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 gün süre verilmesi gerekmektedir. Diğer yandan, TBK m.117/II uyarınca, kira sözleşmelerinde kira bedelinin ödenme tarihi kesin vade ile kararlaştırıldığı için faiz alacağının herhangi bir ihtar söz konusu olmaksızın başlaması gerekmektedir. O halde, beş yıldan sonra açılan davalarda mahkeme tarafından hükmedilen artış bedeli nedeniyle doğan alacağa ne zamandan itibaren faiz işletilecektir?

Doktrinde başka bir değerlendirme de aynı yönde görüş bildirmekte ve TBK m.315 koşullarının kira bedeline faiz işlemesine engel olmayacağını ifade etmektedir:

Ayrıca, bu alacağı günümüzdeki enflasyon ortamında kısa süre içerisinde erimesi ve değerini kaybetmesi söz konusu olabilir. Gerek Alman Hukuku’nda gerekse Yargıtay kararlarında “kur farkı” olarak nitelenen kayıpların “gecikme tazminatı” olarak talep edilebileceği kabul edilmektedir.

Böylece, doktrindeki bu görüşün, yeni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin yürürlüğe girmesinden daha önce verilmiş olan Yargıtay içtihadı birleştirme kararından farklı yorumladığını tespit ediyoruz. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nın geçerliliğini koruyup korumadığı veya en azından kıyasen uygulanıp uygulanmayacağını belirsiz. Söz konusu İçtihadı Birleştirme Kararı’nın metni şu şekildedir:

Sorunun hem TBK 118‘de düzenlenen “gecikme tazminatı” hem de “para borcunda temerrüt halinde faiz” konusuyla birlikte ele alınması gerekmektedir. Her iki cepheden konuyu ele alan Von TUHR şu izahta bulunmaktadır:

Tüm bu bilgiler ışığında, temerrüt faizi alacağının kendiliğinden doğduğuna ve bu faiz alacağının doğumu için TBK m.315‘de belirtilen ek süreyi vermenin gerekli olmadığına yönelik görüş tek çıkış noktası gibi görünmektedir. Ancak bu faiz alacağının ne zaman muaccel olacağını tespit etmek gerekecektir. Bu konuda da 1979 yılında verilmiş olan bir İçtihadı Birleştirme Kararı bulunmaktadır:

Faiz alacağının muacceliyet tarihine dair TBK m. 121/I hükmünde düzenleme bulunmaktadır. Ancak bu hükümde düzenlenen faiz anapara(kapital) faizi niteliğindedir. Temerrüt faizinin ne zaman muaccel olacağına dair değildir. Temerrüt faizinin başlangıcı gerek adi işlerde gerekse ticari işlerde birbirine benzerdir.

Bu bilgiler ışığında kira tespiti açısından da faiz alacağının temerrüt tarihinden daha önce doğabileceği ortaya çıkmaktadır. O halde, kira bedelinin tespiti davalarında da hükmedilecek artıştan sonra ortaya çıkan fark alacağına faiz işletilirken de faiz alacağının temerrüt tarihinden daha önce doğduğu kabul edilebilir. Yüksek enflasyon ortamında en azından bir nebze de olsa kira alacağının erimesinin önüne geçilmiş olur ve dava açmaktan sağlanacak faydalının anlamını yitirmesine de engel olur.

Faiz oranlarını enflasyonun çok altında seyretmesi nedeniyle doğacak olan zararların hukuki boyutu bu makalenin sınırlarını aşmaktadır. Zira bu konu, sadece kira hukuku sınırları içerisinde çözülemez.

E. Eda Davasına Dönüşme Potansiyeli

Kira tespit davaları, adı üzerinde bir tespit davasıdır. Dolayısıyla eda hükmü içermeyecek şekilde netice-i talep de bulunulması gerekmektedir.

Diğer yandan, dava dilekçesinin netice-i talep kısmında faiz konusunda bir istemde bulunup bulunulamayacağı sorunu ortaya çıkmaktadır. Kira bedelinin tespiti, adı üzerinde bir tespit davası olduğuna göre faiz yönelik bir talepte bulunulması davayı bir tespit davası olmaktan çıkarıp eda davasına dönüştürebilecek niteliktedir.

Faiz talebinin belirtilmesinin davanın hukuki niteliğini değiştirme potansiyeli, ilamın icrası aşamasında mevcut hukuk literatürünün bilgisiyle aşılamayacak uygulama problemleri ortaya çıkması ihtimalini akla getirmektedir.

Bu bilgiyle aynı yönde olmak üzere Yargıtay 2016 yılında vermiş olduğu bir kararda mezkur probleme kısmen de olsa değinmiştir:

Faiz alacağı, bir feri alacaktır. Dolayısıyla kira bedelinin tespitine dair ilama dayalı olarak ortaya çıkacak olan faiz alacağının ilamlı icra takibine konu edilmesinin tıpkı yargılama giderlerinin icra takibine konu edilmesi gibi değerlendirilmesi, bir yol olarak görünmektedir. Ancak bu yolun, icra hukukunun sınırlarına uygun düşüp düşmeyeceğinin de tartışılmaya muhtaç bir konu olduğu sezilmektedir.

Daha öncede ifade ettiğimiz üzere beş yıl dolduktan sonrası için açılan kira bedelinin tespiti davalarında, dava dilekçesinin netice-i talep kısmında açık ve net bir rakamın belirtilmesi gerektiği ifade edilmektedir. Bu ifade öylesine ketum ve kalın çizgilerle yapılmaktadır ki, işbu davanın belirsiz alacak davası olarak açılmasının kesinlikle mümkün olmadığı vurgulanmakta ve ıslah olanağının da bu davalarda söz konusu olamayacağı kati bir şekilde belirtilmektedir. Öyle ki, bu durum kira bedelinin tespitine ilişkin ilamlardan kaynaklanan alacakların icraya konu edilmesi halinde ilamın kesinleşmesi gerektiğine yönelik Yargıtay kararları bulunmaktadır:

Ancak bu kararları isabetli bulmak mümkün değildir. Çünkü daha önce ifade ettiğimiz üzere kira bedelinin tespitine ilişkin davalar eda davası mahiyetinde değildir. Tespit hükmünün de icraya konu olması mümkün değildir. Kira bedeli fark alacağına işleyecek faiz alacağı hakkında verilen tespit hükmünün, yargılama gideri ve vekalet ücreti gibi feriler dışında ilamlı icraya konu olması mümkün değildir. Bu nedenle, burada bir çelişki oluşmaktadır. Bir yandan, ilamlı icra konusu olamayan bir tespit hükmünden bahsedilmekte; diğer yandan bu hükmün icrada takip edilebilmesi için kesinleşmesi gerektiğinden bahsedilmektedir. Ayrıca, bilirkişi raporu olmaksızın ve rakam mahkeme kararı altına alınmaksızın belirli bir kira bedelinden söz edilemeyeceğine yönelik gerekçeler, kira tespit davalarının belirsiz alacak davası olarak açılması gerekliliğini de ortaya koymaktadır. Doktrinde de bu çelişkili tutumun ortaya çıkardığı duruma dikkat çekilmektedir:

Sonuç olarak, mevcut uygulamaya göre, kira tespit davası kısmi dava ve belirsiz alacak davası olarak açılamayacak, kira bedelinin tahsiline yönelik bir netice-i talep davayı eda davası haline getirecek ve tespit davasıyla birlikte görülmesi mümkün olmadığı için davanın reddine karar verilmesi gerekecektir. Teorik olarak ortaya çıkan durum bu şekildedir.

O halde, kira tespit davalarında ıslah yasağını ve belirsiz alacak davası yasağını bir kez daha düşünmek gerekir. Kira bedelinin tespiti davasında talep edilecek rakamın başlangıçta, tek seferde, açık, net ve kesin olarak bildirilmesi sınırlarının esneklik kazanması gerektiği malumdur. Çünkü emsal bedel tespiti yapmak ancak bilirkişi raporu ile sağlanabilir. Bilirkişi raporu olmadan ortaya çıkmayan bir rakamı kiraya verenden isabetli bir şekilde tahmin etmesi beklenmez. Kaldı ki, kiraya verenler ıslah yasağı nedeniyle normalinde üstünde rakamlar talep etmeye yönelebilirler. Ayrıca, yüksek enflasyon ortamı nedeniyle mahkemelerin hükmettiği rakamlar çok düşük kalabilir.

F. İhtarname

Kira tespit davaları, diğer kira hukuku davalarında ihbar ve ihtar açısından da ayrılmaktadır. Diğer kira davalarında genellikle yasal süreleri dikkate alarak bir ihtar veya ihbar da bulunulması işlemin hukuki sıhhati açısından zorunluluk arz ederken, kira bedelinin tespiti davası hiçbir ihtar ve ihbarda bulunmaksızın ve prensip olarak her zaman açılabilmektedir. Bununla birlikte, kira bedelinin tespiti davalarında ihtarın önem arz ettiği bir ihtimal bulunmaktadır. Bu ihtimal, TBK m.345 hükümlerinde düzenlenmiştir.

Beş yıldan sonra kira bedelinin tespiti için açılacak davalarda, mahkemece hükmedilecek artış oranın yeni kira döneminin (altıncı kira yılının) başından itibaren geçerli olması için davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılması gerekmektedir. Bununla birlikte, kiraya veren tarafından yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılabilir ve mahkemece hükmedilen kira artış oranı yine aynı şekilde hesap edilir, yani altıncı kira yılının başından itibaren geçerli olacak şekilde karar verilir. Yukarıdaki örneğimize tekrar dönecek olursak, 28.01.2022 tarihinden önce kira bedelinin tespiti davası açacağımızı belirten bir yazılı bildirimi kiracıya gönderdiysek, 01.03.2023 tarihine kadar kira tespit davası açabiliriz ve dava kaç yıl sürerse sürsün, mahkemenin hükmettiği artırım yeni kira döneminin başlangıcı olan 01.03.2022 tarihinden geçerli olmak üzere hesap edilecektir.

G. Net Rakam Zorunluluğu ve Enflasyon

Yargıtay uygulaması, tek seferde açık ve net bir rakam belirterek kira bedelinin tespiti davası açılması gerektiği konusunda ısrarcıdır. Yeni tarihli bir Hukuk Genel Kurulu kararında da bu husus bir kez daha ifade edilmiştir:

İçinde bulunduğumuz enflasyonist ortamda rakam belirtmek, hele ki gelecek yıllar için kira bedeli tahmininde bulunmak, usta ekonomistlerin ve tecrübeli emlakçıların bile altında kalkamayacağı bir iştir. Buna rağmen kira bedelinin tespiti davalarında net bir rakam belirtilmesi konusunda ketum bir uygulama, adalete ve hakkaniyete uygun görünmemektedir.

Esasen, kira tespit davalarının belirsiz alacak davası olarak açılamayacağına yönelik Yargıtay uygulaması kökleşmiş bir uygulama değildir. Şimdiye kadar bu yönde verilmiş olan Yargıtay kararlarının gerekçelerinin güçlü olduğunu söylemek de mümkün değildir. Bu nedenle Yargıtay’ın farklı bir içtihat üretmesi ve beş yıldan sonra açılan kira tespiti davalarının belirsiz alacak davası şeklinde açılmasının mümkün olduğuna içtihat etmesinin önünde bir engel bulunmamaktadır.

Mahkemenin dava dilekçesinde belirtilenden farklı bir rakama hükmedip hükmedemeyeceği de tartışma konusudur. Çünkü kira tespit davalarının kendine özgü yapısı gereğince bilirkişi raporunda daha yüksek bir emsal rakam tespitinin yapılması ve bu rakamın kabul edilmesi halinde mahkemece bilirkişi raporundaki rakam hükmedilebileceğine dair bir Yargıtay kararı bulunmaktadır, mezkur Yargıtay kararı bu istisnai durumun taleple bağlılık kuralına aykırılık teşkil etmeyeceğini belirtmektedir:

H. Brüt Rakam Mı Net Rakam Mı?

Kira gelirleri, Gelir Vergisi Kanunu m.70 hükümlerinde vergiye tabi kazanç olarak belirtilmiştir. Bu kazanç, vergi hukuku terminolojisinde “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmektedir.

Ayrıca, elde edilen kira geliri, Gelir Vergisi Kanunu m.94 kapsamında “tevkifat (vergi kesintisi – stopaj)” uygulamasına tabidir. Burada vergi mükellefi kiraya veren iken, vergi sorumlusu kiracıdır. Başka bir ifadeyle, kiracı aldığı kira bedelinin belli bir oranını (%20), vergi dairesine ödemekle sorumludur.

Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1. maddesi uyarınca, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiralanması işlemleri KDV’ye tabidir. Ancak bunun için kiralanan gayrimenkulün, iktisadi işletmelere dahil olması gerekir.

Kısacası, konunun vergi hukuku boyutu da bulunmaktadır. Kira tespit davası açılırken netice-i talep, brüt rakam üzerinden mi, yoksa net rakam üzerinden mi talep edilecektir. Yargıtay uygulaması, brüt rakam üzerinden hüküm kurulması yönündedir:

Davaya bakmakla görevli mahkeme, vergi hukuku konusunda bilgi sahibi olamayacağı için farklı yargı kollarını ilgilendiren problemlerin çıkması muhtemel görünmektedir. Özellikle, hangi durumlarda sadece stopaj, hangi durumlarda KDV kalemlerinin belirtileceğine dair tamamen vergi hukukunun detaylarına ilişkin sorunların çıkması muhtemel görünmektedir. Burada en isabetli yol, hükmün net rakam üzerine kurulması ve brüt kalemlerin (stopaj, KDV vb.) hükümde belirtilmesinin zorunlu olmasını kabul etmektir. Aksi takdirde adli yargı, vergi hukukunun meseleleri hakkında hüküm tesis etmek zorunda kalacaktır ki, bu hükümlerin Danıştay içtihatlarıyla çelişmesi de kuvvetle muhtemeldir.

İ. Sonuç ve Tahlil

Mevcut uygulama karşısında kira bedeli tespiti davalarında açık ve net bir rakam belirtme zorunluluğu mevcuttur. Netice-i talep olarak dava dilekçesinde belirtilen bu rakamın ıslah işlemine tabi tutulmasına da mevcut uygulama imkan tanımamaktadır. Oysa, kira bedelinin tespit davalarında bilirkişi incelemesi zorunludur ve içtihatlarda emsal kira bedelinin ancak bu şekilde ortaya konulabileceği ifade edilmektedir.

Kira tespit davasının kısmi dava olarak açılması da uygun görülmemektedir. Kira bedelinin bölünmesine gerek olmayan bir alacak olması nedeniyle kısmi dava açma yasağı makul görülebilir.

Henüz kökleşmemiş olmakla birlikte Yargıtay kararları, kira tespit davasının belirsiz alacak davası olarak da açılamayacağı yönündedir. Kanaatimizce, kira tespit davaları belirsiz alacak davası olarak açılabilmelidir, hatta sadece belirsiz alacak davası olarak açılmalıdır. Vergi kaybına yönelik gerekçelerin bir davanın belirsiz alacak davası olarak açılıp açılamayacağına dair değerlendirmelerde gerekçe olarak sunulması da kabul edilemez. Çünkü vergi, bir kamu hukuku ilişkisi iken, söz konusu davalar özel hukuk ilişkilerinden doğmaktadır. Bu nedenle özel hukuk ilişkilerinin doğasında bulunmayan hususların dava türünün belirlenmesinde gerekçe olarak sunulması isabetli görülemez. Yargıtay kararlarının gerekçelerinde sıklıkla ifade edildiği gibi emsal kira bedellerinin önceden bilinmesi mümkün değildir. Kira tespit davalarında kiraya verenin istediği rakamı alabilmesinden ziyade emsal kira bedelini alması amaç olmalıdır.

Bu makalede dile getirdiğimiz ancak henüz bir çözümü görünmeyen faiz talebi konusunda Yargıtay kararlarını beklemek gerekecektir. Tabi, bu konu da bir içtihat ortaya çıkabilmesi için öncelikle kira tespit davası açanların dava dilekçelerinde böyle bir talepte bulunmaları gerekir. Yargıtay’ın konuya hangi açından yaklaşacağını ancak bu şekilde öğrenebiliriz. Kanaatimizce, kira bedelinin artırımına davanın açıldığı tarihte yeni kira dönemi olan dönemin başlangıcından itibaren geçerli olmak üzere hükmedildiği için ve kira bedellerinde genellikle kesin vade bulunduğu için temerrüt faizinin de o tarihte işlemeye başladığını kabul etmek gerekir. Aksi takdirde enflasyon karşısında her halükarda eriyecek olan bir rakam için dava açmak anlamsız hale gelecektir. Bu da insanların sistem hukuki bir çözüm yolu sunmadığı için hukuk dışı veya kayıt dışı yollarla bu sorunu çözmeyi tercih etmesine neden olacaktır.

Faiz talebinin, netice-i talepte belirtilmemiş olsa bile kendiliğinden doğduğunu, vadenin kesin olmasıyla açıklayabiliriz. Dolayısıyla taraflar faiz talep etmiş olsa bile, bunun davayı eda davası haline dönüştürmeyeceğini faizin tıpkı yargılama gideri ve vekalet ücreti gibi hakimin resen gözetmekle yükümlü olduğu bir feri alacak olduğunu kabul etmek en makul yol olarak görünmektedir.

İçinde bulunduğumuz yüksek enflasyon ortamında kira tespit davalarında faiz talebinin usulî gerekçelerle engellenmesi hakkaniyete uygun olmayacaktır. Çünkü kira tespitine dair mahkeme kararının kesinleşmedikçe fark alacağının ifa zamanı gelmeyeceği için ortaya çıkan fark alacağının enflasyon karşısında erimesini engelleyecek bir hukuki çözüme ihtiyaç bulunmaktadır.

Son olarak, kira bedelinin net tutar üzerinden mi, yoksa brüt tutar üzerinden mi hükme bağlanacağı sorunun yeniden ele alınması gerektiği ifade edilmelidir. Çünkü, sulh hukuk hakimliği, meslek alanı olarak vergi hukukuna uzak bir branştır. Sulh hukuk mahkemesi hakimlerini son derece teknik olan vergi mevzuatının detaylarıyla uğraşmak zorunda bırakmayacak bir çözümün benimsenmesi, içtihatların sağlıklı gelişimi açısından da önemli görünmektedir.

Dipnotlar

Yazı kaynağı : blog.lexpera.com.tr

Yorumların yanıtı sitenin aşağı kısmında

Ali : bilmiyorum, keşke arkadaşlar yorumlarda yanıt versinler.

kim kimdir ne zaman nasıl nelerdir nedir ne işe yarar tüm bilgiler
dünyadan ilginç ve değişik haberler en garip haberler burada
enteresan haberler

bunlara da bakın